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부동산 PF사업부문에 지원한 이유는 무엇인가요
최근 PF 시장에서 가장 중요한 리스크 요인은 무엇이라고 보나요
실무에서 경험한 PF 딜 구조를 설명해주세요
저는 이러한 구조적 사고와 리스크 해석 능력을 기반으로 운용사에서 PF업무를 수행하고 싶었습니다.
PF에서는 재무구조가 사업성의 핵심이기 때문에 다음 요소가 중요합니다.
이 과정에서 금융기관, 시행사, 시공사 간의 이해관계조정이 핵심이었고, 이 딜을 통해 PF 구조화는 숫자보다 협상력과 리스크 서술력이 더 중요하다
시장이 좋을 때 PF는 누구나 할 수 있지만, 시장이 얼어붙을 때 구조와 리스크를 이해하는 전문성이 드러납니다.
부동산 PF를 금융적 시각에서 입체적으로 이해하고 실제 사업구조를 설계해 본 경험을 가진 지원자입니다.
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부동산 경기 변동기에는 어떻게 리스크를 관리해야 한다고 생각하나요
운용사에서 PF 업무가 갖는 차별적 역할을 설명해주세요
부동산 PF는 금융과 개발사업의 교차점에서 가장 높은 수준의 판단력, 구조설계 능력, 위험관리 역량이 요구되는 영역입니다.
저는 이러한 구조적 사고와 리스크 해석 능력을 기반으로 운용사에서 PF업무를 수행하고 싶었습니다.
헤리티지 자산운용은 신규 딜발굴뿐 아니라 구조조정·대체자금조달 등 상황별 전략적 PF를 수행하는 곳으로, 단순 Execution이 아니라 전략적 판단과 구조설계 능력이 필수적입니다.
토지 확보의 확실성·인허가 리스크·시공사의 책임준공능력·분양률/임대율 전망·대체 가능성 및 Ex it 구조·금감원 규제 및 자금관리 방안
저는 PF를 단순 '대출 실행'이 아니라 미래 사업의 가능성을 숫자로 전환하고, 그 과정에서 기술적·법적·시장적 요인을 통합적으로 판단하는 고난도 금융행위라고 이해하고 있습니다.
현재 PF시장의 핵심 리스크는 '미분양 증가에 따른 미래 CashFlow 불확실성'입니다.
이 리스크는 단순히 대출 구조로 해결되는 것이 아니라 사업 전체의 재구조화, 분양전략조정, 추가 담보 확보, 시공사 교체 등 실질적 조치를 통해 관리해야 합니다.
분양률 민감도 분석을 강화해 '최악시나리오'에서도 원금 회수가 가능한 구조제시
이 과정에서 금융기관, 시행사, 시공사 간의 이해관계조정이 핵심이었고, 이 딜을 통해 PF 구조화는 숫자보다 협상력과 리스크 서술력이 더 중요하다
특히 PF에서는 IRR보다 현금흐름의 안정성이 더 중요합니다.
시공사 지급 조건
시행사는 빠른 착공을 원했고 시공사는 부담을 줄이려 했으며, 금융기관은 리스크 완화를 우선했습니다.
최종적으로 책임준공조건을 세분화하고 공정률 기준 지급 조건을 조정해 합의점을 찾았습니다.
기존 계약 관계 정리, 채권자 협상, 공정률 검증 등 복잡한 요소가 많았습니다.
저는 DD(실사)과정에서 재무제표뿐 아니라 현장 공정률, 미지급 공사비, 채권자 구조를 직접 확인해 리스크를 정리했습니다.
운용사는 단순 대출 실행기관이 아니라 여러 금융기관·투자자·시행사 사이의 구조를 설계하고 자금을 조달하는 주체입니다.
PF는 결국 "누가 더 정확한 정보를 제공하고, 약속한 구조를 이행할 수 있는가"로 신뢰가 쌓입니다.
사업구조를 문서화해 근거기반 협상 진행
또한 협상 과정에서 감정이 아닌 구조적 해결책을 제시하는 스타일이며, 책임감이 강한 편입니다.
시장이 좋을 때 PF는 누구나 할 수 있지만, 시장이 얼어붙을 때 구조와 리스크를 이해하는 전문성이 드러납니다.
사업을 숫자로만 보지 않고, 리스크 요인을 구조화해 해결책으로 전환하는 것을 가장 큰 강점으로 생각합니다. |
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2025.12.11
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