민법상 임대차에서 임차인의 권리 의무에 대하여
1. 임차권의 대항력
1) 등기된 부동산임차권의 대항력
제621조 [임대차의 등기] ① 부동산임차인은 당사자간에 반대약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다. ② 부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
임차권을 등기한 때에는, 그 부동산이 양도되어도 양수인과 임차인 사이에 종래의 임대차가 존속하게 된다. 다만 연체차임채권은 특약이 없는 한 당연히 양수인에게 이전되지는 않는다. 또한 등기된 임차권의 침해에 대하여는 임차권 자체에 의하여 방해배제를 청구할 수 있다(통설). 그리고 등기된 임차권에는 용익권적 권능 외에 임차보증금반환채권에 대한 담보권적 권능이 있으므로, 임차인은 임대차기간이 종료한 후에도 임차보증금을 반환받기까지는 임대인이나 그 승계인에 대하여 임차권등기의 말소를 거부할 수 있으며, 따라서 임차권등기가 원인 없이 말소된 때에는 그 방해를 배제하기 위한 청구를 할 수 있다(대법원 2002.2.26. 선고 99다67079 판결).
[ 임차인의 방해배제청구권 ]
대항력이 없는 임차권에 있어서도 임차인은 점유권에 기해서는 방해배제나 손해배상의 청구를 할 수 있고, 또한 임대인이 가지는 방해배제청구권을 대위행사할 수도 있다. 그리고 임차권에 관한 침해가 이른바 제3자에 의한 채권침해로서 불법행위로 되는 경우에는 손해배상청구를 할 수 있음은 물론이다.
2) 건물등기 있는 토지임차권의 대항력
제622조 [건물등기 있는 借地權의 대항력] ① 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다. ② 건물이 임대차기간만료 전에 멸실 또는 후폐(朽廢)한 때에는 전항의 효력을 잃는다.
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2011.08.29
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