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실행 리스크입니다.
유동성 리스크입니다.
저는 대체투자의 핵심이 이 위험을 '계약과 구조, 사후관리'로 통제하는 것이라고 봅니다.
투자구조를 선택하는 기준을 말해주세요.
구조 선택 기준은 리스크의 성격과 통제 가능성입니다.
중요한 것은 리스크를 발견하고 끝내지 않는 것입니다.
대체투자는 관계도 중요하지만, 결국 계약과 숫자가 기준입니다.
제강점은 구조화와 리스크 체크입니다.
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투자 심사에서 필수로 봐야 하는 재무지표와, 대체투자에서 특히 중요한 지표를 말해주세요.
투자 후 관리(AssetManagement)에서 대체투자 부문이 해야 할 핵심 역할을 말해주세요.
대체 투자에서 중요한 윤리·컴플라이언스 이슈를 제시하고, 본인 기준으로 대응 방안을 말해주세요.
본인의 강점과 단점이 대체투자 업무에서 어떻게 나타나는 지 구체적으로 말해주세요.
상장자산은 정보가 빠르게 반영되지만, 대체자산은 정보 비대칭과 실행 리스크가 크기 때문에 분석력뿐 아니라 구조설계와 사후관리가 성패를 가릅니다.
단순히 좋은 자산을 찾는 것보다, 계약과 구조, 리스크 관리로 결과를 만드는 과정이 더 중요하다고 보기 때문입니다.
우리자산운용은 장기자금을 운용하는 기관으로서 수익성과 안정성을 동시에 추구해야 하고, 대체투자 부문은 이 균형을 가장 직접적으로 설계하는 조직입니다.
실행 리스크입니다.
저는 대체투자의 핵심이 이 위험을 '계약과 구조, 사후관리'로 통제하는 것이라고 봅니다.
우리가 통제할 수 없는 리스크(정책, 규제, 소송)가 큰 딜은 구조로 방어하기 어렵습니다.
저는 1) 법적 권리 관계와 계약구조(소유권, 담보, 주요 계약), 2) 현금흐름의 근거(임대차, 요금, 오프테이크), 3) 비용과 Capex(유지보수, 공사비, 변동비), 4) 규제·인허가, 5 운영 역량과 이해관계자 구조 순으로 우선 확인하겠습니다.
구조 선택 기준은 리스크의 성격과 통제 가능성입니다.
성장 잠재력이 크지만 변동성이 크면 지분 구조로 Upside를 가져가되, 보호조항과 경영권, 우선주 조건으로 다운사이드를 방어해야 합니다.
저는 구조를 선택할 때 "어떤 리스크를 누구에게 떠넘길 수 있는지"를 기준으로 계약 을 설계하겠습니다.
금리 상승, 공실률 상승, 비용 증가, 매출 감소 시 DSCR이 얼마나 떨어지는지, LTV가 담보가치 하락 시 어떻게 변하는지 봐야 합니다.
부동산은 NOI 기반 캡레이트와 DCF가 핵심이며, 공실률, 임대료 성장, Capex, Ex itcap rate가정이 중요합니다.
인프라는 장기 계약과 규제 기반 현금흐름이 많아, 계약조건과 트래픽/수요가정, 운영비, 규제 리스크가 가치에 큰 영향을 줍니다.
손실분담과 우선순위(우선 배당, 담보, 상환순위).둘째, 보호조항(제한조항, 동의권, 정보제공).셋째, 디폴트 및 구제조항(기한이익 상실, 가속상환, 대체운영).넷째, Ex it 관련 조항(매각 권리, Drag/Tag, 풋/콜). 다섯째, 수수료와 비용(관리보수, 성과보수, 중도상환수수료 등)입니다.
거시리스크는 헤지와 구조(고정금리, 헷지비용 반영)로 관리하고, 실행 리스크는 계약과 KPI, 보험, 운영사 선정, 모니터링으로 관리합니다.
대체투자는 관계도 중요하지만, 결국 계약과 숫자가 기준입니다.
저는 실사 자료를 체크리스트로 관리하고, 핵심 쟁점과 리스크를 한 장으로 정리해 팀의 판단 속도를 높이겠습니다.
딜 실패는 항상 발생합니다.
중요한 것은 실패를 '비용'이 아니라 '데이터'로 만드는 것입니다.
저는 어디에서 딜이 깨졌는지 (가격, 리스크, 계약, 이해관계자)를 명확히 기록하고, 다음 딜에서 같은 문제를 조기에 발견할 수 있는 체크포인트로 바꾸겠습니다. |
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2026.03.05
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