토지신탁의 유용성 검토
1. 토지소유자 측면에서의 유용성
먼저 土地所有者의 측면을 살펴본다. 土地信託은 土地所有者에게 무엇보다도 開發資金의 부담 없이 所有土地를 有效하게 活用할 수 있게 하고, 실질적으로 토지를 포기하지 않고서도 토지를 개발하여 수익을 취할 수 있게 한다. 또한 土地開發 내지 不動産事業 經營에 대한 技術, 經驗 및 時間的 餘裕가 없는 경우에도 受託者의 전문지식에 의지하여 자기 토지를 有用하게 활용할 수 있다.
동시에 사업 전반에 대한 事務處理를 受託者가 대행하기 때문에 큰 수고 없이도 事業利益을 信託配當으로 향수할 수 있다. 영세필지의 소유자들이 開發專門家인 受託者에게 信託하는 경우, 주변의 토지와 함께 대규모의 土地開發과 不動産事業이 가능하다. 그리하여 실질적으로는 인근의 土地所有者와 함께 공동으로 土地開發 및 不動産事業을 추진하는 것과 동일한 결과를 얻을 수 있다(김상용 1988: 206). 동시에 土地信託은 자기 사업을 하는 경우와 마찬가지로 借入金의 支拂이나 建物의 減價償却費 등이 稅務上 費用 상계로 인정된다.
土地信託은 또한 資金需要에 따라 受益權을 資金化하는 것이 가능하다. 受益者에게 資金需要가 발생하는 경우 受益權 그 자체를 賣却하던가 아니면 受益權을 擔保하여(質權 設定) 資金調達하는 것이 가능하다. 이때 受益權은 경제적 재화에 대한 권리로서 최종적으로 토지와 건물이라는 부동산을 대상으로 한다. 물론 受益權에는 借入金 등 負債가 포함되어 있지만 사실상 不動産 그 자체와 거의 동일하다. 따라서 不動産의 운용에 의해 발생하는 收益과 信託 종료 시 복귀되는 不動産을 토대로 受益權을 제3자에게 處分할 수 있다면, 信託에 의한 사업은 계속해서 受益權을 資金化 할 수 있다. 다만 현재 우리 나라에는 受益權을 資金化하기 위한 流通市場이 형성되지 않았기 때문에, 受益者는 잠재적인 買入希望者와 個別的으로 상담하여 賣却 및 擔保處理 등을 강구해야 한다.
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2012.02.17
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