변제공탁제도에 대하여
1. 들어가며
집을 사서 계약금과 중도금을 치르고 잔금만 남은 상황에서 집값이 크게 올랐다고 치자. 산 사람의 입장에서는 이득을 본 셈이지만, 판 사람은 그 만큼 손해를 보았다고 생각할 것이다. 이때 산 사람이 집값을 올려주지 않으면 해약하겠다고 한다면 어떻게 해야 할까
보통 부동산매매계약을 할 때는 매수인이 계약금을 포기하거나, 매도인이 계약금의 배액을 돌려주고 계약을 해제할 수 있다고 규정하여 계약의 일방해제권을 규정하고 있지만, 이는 계약금만 주고받은 상태에서 적용되고 중도금까지 주고받은 상태에서는 적용되지 않는다. 따라서 위와 같은 경우 집값이 올랐다고 매도인이 일방적으로 해약을 할 수는 없으며, 매도인과 매수인이 서로 합의해서 계약을 해제하지 않는 한 계약은 유효하므로 각자 자신의 채무를 이행해야 한다. 즉, 매도인은 부동산에 대한 소유권등기를 이전해 주어야 하고, 매수인은 잔금을 지급해야 한다. 따라서 매수인으로서는 계약시 정해진 잔금지급일에 잔금을 지급하면서 등기이전을 요구할 수 있다.
그런데 잔금지급일에 매도인이 자리를 피해서 그를 만날 수가 없거나, 자리에 있더라도 잔금을 받지 않으려 한다면 어떻게 될까 정해진 날짜에 잔금을 지급하지 않는 것은 매수인의 채무불이행이 되기 때문에 매도인의 입장에서는 잔금의 수령을 피하면서 잔금 부지급을 이유로 계약을 해제하려고 할 수도 있다. 물론 법적으로는 매수인이 잔금을 지급할 준비를 갖추어 이행을 하고자 했지만 매도인이 그 수령을 거절한 사실을 밝히면 매수인의 채무불이행으로 되지 않으며 이를 이유로 매도인이 계약을 해제할 수는 없다. 그러나 이런 문제를 두고 법적으로 증명하는 것이 번거롭게 생각된다면 그 경우 이용할 수 있는 제도가 공탁제도이다.
2. 공탁제도의 의의와 절차
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2011.08.29
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