주택임대차보호법상에서의 대항력 주장과 우선변제권 행사 관련 주요 사례

주택임대차보호법상에서의 대항력 주장과 우선변제권 행사 관련 주요 사례

1. 임대차후 저당권이 설정된 경우

을은 갑과 주택임대차계약을 체결하고 입주하여 주민등록을 마치고 계약서에 확정일자도 받았다. 그후 갑은 은행으로부터 돈을 차용하고 위 주택에 근저당권을 설정하여 위 근저당권자의 신청에 의한 경매가 진행중에 있다. 을은 어떤 보호를 받을 수 있는가 하는 문제와 관련하여 검토해 보면
을은 위 근저당권 설정보다 먼저 주택입주와 주민등록이라는 대항요건을 갖추었으므로 경락인에게 대항할 수 있다. 따라서 경락인에게 임대차기간 동안 또 임차보증금 반환을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다. 또는 이를 포기하고 경매절차에 참가하여 보증금의 우선변제를 받을 수도 있다.
이 두 가지 중 어느 것을 행사하느냐 여부는 전적으로 임차인의 자유의사에 달려있다. 단 이 두가지 중에 하나를 선택해야 하며, 임차권의 대항력에 기하여 계속 임차주택에 거주하면서 아울러 경매절차에 참가하여 나중에 받을 보증금을 먼저 배당받을 수는 없다. 또 우선변제권을 행사하였으나 보증금의 완전한 변제를 받지 못한 경우에도 임차권은 소멸한다.

2. 저당권이 설정된 집을 임차한 경우

갑은 이미 저당권이 설정되어 있는 주택을 임차하여 입주후 주민등록을 마치고 계약서에 확정일자도 받았다. 이 저당권이 실행된다면 갑의 지위는 어떻게 되나의 문제와 관련하여 검토해 보면
갑의 입주나 주민등록 이전에 저당권이 설정되어 있었다면 갑은 경락인에게 대항할 수 없으며, 다만 확정일자를 갖추었기 때문에 경매절차에 참가할 수 있고 주택 경락대금중 위 근저당권자의 채무 변제에 충당하고 나머지가 있으면 일반채권자에 우선하여 변제받을 수 있다. 갑이 소액임차인이라면 보증금의 일정액까지는 먼저 성립된 근저당권자보다도 우선하여 변제받을 수 있다.

3. 입주와 주민등록 사이에 저당권이 설정된 경우

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