임대차

민법상 임대차 전반에 대한 연구

Ⅰ. 들어가며

제618조 [임대차의 의의] 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

(1) 「물건」의 사용․수익을 목적으로 하는 계약
동산․부동산 또는 물건의 일부에 관해서도 임대차는 성립한다. 다만 농지에 대해서는 원칙적으로 임대차를 금하고 있다. 그리고 권리나 기업을 빌려서 사용․수익하고 그 대가를 지급하는 계약은 「물건」을 목적으로 하지 않으므로 임대차는 아니며, 임대차에 유사한 일종의 무명계약이 된다.

(2) 차임의 지급
사용․수익의 대가로서 「차임」을 지급하는 것이 요소이다.

(3) 처분권한 등의 요부(要否)
임대인의 목적물에 대한 소유권 기타 처분이나 임대할 권한은 계약의 성립요건이 아니다. 임대차계약은 채권계약일 뿐이기 때문이다. 예컨대 Ａ가 Ｂ 소유의 토지를 아무런 권한 없이 Ｃ에게 임대하는 계약을 체결한 경우에 그 계약은 무효가 아니다. Ａ는 여전히 그 계약을 이행할 책임을 지며, Ｃ로 하여금 사용․수익할 수 있도록 해주지 못하는 경우에는 「담보책임」을 져야 한다. 또한 임대차계약이 존속 중에 임대인이 목적물에 대한 소유권을 상실하였다고 하여 그 사실만으로 바로 임대차에 직접적인 영향을 미치지는 않는다. 다만 임대인이 목적물의 소유권을 제3자에게 양도하고, 그 제3자의 요구에 따라 임차인이 목적물을 인도하였다면, 임대차는 해지의 의사표시 없이도 당연히 종료된다(대판 96.3.8. 95다15087).

Ⅱ. 임대차의 존속기간

1. 최장기의 제한

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