상가건물 임대차보호법

상가건물임대차보호법 전반에 대한 연구

상가건물의 임대차에 있어서 각종의 불이익을 당하는 임차인들을 보호하기 위해서 「상가건물임대차보호법」이 제정되어 시행되고 있다. 동법의 규정체계는 주택임대차보호법과 거의 동일하다. 따라서 동법은 주택임대차보호법과 비교하면서 보면 쉽게 이해할 수 있다.

Ⅰ. 상가건물임대차보호법의 규범체계

1. 적용범위

(1) 일정금액 범위 내의 상가임대차
대통령령이 정하는 보증금액을 초과하지 않는 상가건물의 임대차에 한하여 동법이 적용된다. 이 때의 상가건물은 임차목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우도 포함한다(제2조 1항). 그리고 대통령령이 정하는 보증금은 지역별로 구분하여 정하고 있는데, 서울시는 2억 4천만원, 수도권 중 과밀억제권역은 1억 9천만원, 광역시(군지역과 인천광역시지역 제외)은 1억 5천만원, 그리고 그 밖의 지역은 1억 4천만원 이하이다. 이 때, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 월단위의 차임액에 대통령령이 정하는 비율(현재 1분의 100)을 곱하여 환산한 금액을 포함한다(시행령 제2조).

(2) 미등기 전세와 일시사용을 위한 임대차
동법은 등기하지 아니한 전세계약 즉 「미등기전세」에 관해서도 적용되며, 이 경우 전세금은 임대차의 보증금으로 본다(제17조). 그러나 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 동법을 적용하지 않는다(제16조).

2. 강행규정과 준용규정

이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다(제15조). 그리고 임차인이 임대인에 대하여 제기하는 보증금반환청구소송에 관해서는 소액사건심판법 제6조․제7조․제10조 및 제11조의2의 규정을 준용한다(제18조). 그리고 이 법에 의하여 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에 담보책임에 관한 민법 제575조 제1항․제3항 및 제578조의 규정을 준용하는 것은 주택임대차보호법과 동일하다(제3조 3항).

Ⅱ. 대항력과 우선변제권

1. 대항력

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