가 등기 의 효력과 관련된 법적 쟁점검토

가등기의 효력과 관련된 법적 쟁점 검토

I. 서설

1. 가등기의 의의
가등기라 함은 본등기(종국등기)를 할 수 있을 만한 실체법적 또는 절차법적 요건을 구비하지 못한 경우에, 장차 행하여질 본등기를 준비하는 등기이다(제3조)

2. 문제의 소재
가등기에는 일정한 청구권을 보전할 목적으로 하는 가등기(보전가등기) 및 채권담보의 목적으로 경료된 가등기(담보가등기)가 있다. 이 중 담보가등기의 효력에 관하여는 가등기담보 등에 관한 법률 에 따르면 되지만, 청구권 보전가등기의 효력에 관하여는 민법에 규정된 바가 없어 문제가 된다.

II. 청구권 보전가등기의 효력

1. 본등기 전에 있어서의 효력

(1) 물권변동의 효력
가등기의 성질 상 가등기만을 하고 본등기를 하지 않았다면 가등기 자체만으로는 어떠한 실체법상의 권리변동의 효력 이 발생하지 않는 것은 당연하다.
따라서, 가등기가 있다고 하여 등기의무자인 본등기명의인이 부동산을 처분할 권리를 상실하는 것은 아니므로, 가등기 후 제3자에게 소유권이전의 등기가 된 경우에 가등기 권리자는 그 본등기를 경료하지 아니하고서는 가등기 후의 제3자 명의의 등기의 말소를 청구할 수 없다는 것이 판례의 태도이다.

(2) 추정력 (추정력이 인정되지 않는 등기 : 표,가,예,중)
가등기에도 본등기와 같은 추정력을 인정하자는 견해도 있으나, 판례는 소유권이전등기청구권의 보전을 위한 가등기가 있었다고 하여 반드시 금전채무에 관한 담보계약이나 대물변제예약이 있었다고 추정할 수 없다 고 하여 가등기의 추정력을 부정하고 있다.

(3) 청구권보전의 효력
1) 개념 : 가등기의 청구권보전의 효력이란 가등기에 의하여 「가등기될 당시의」채무자(가등기설정자)에 대한 채권자(가등기권리자)의 청구권이 그대로 유지된다는 것을 핵심적 요소로 하는 효력이다.
2) 가등기 자체의 효력으로서 청구권보전의 효력의 인정여부
① 부정설
가등기 자체로서는 청구권보전의 효력을 비롯한 어떠한 실체법상의 효력도 없다
② 긍정설
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