서울시내 고층사무실의 임대시장의 전망


題目: 서울시내 高層事務室의 賃貸市場의 展望

序論

最近의 서울시내 賃貸用 建物의 賃貸市場은 景氣沈滯로 인하여 業務用 建物에
대한 需要가 줄어든 반면 土地超過利得稅의 導入으로 인한 租稅賦課를 回避하기
위하여 競爭的으로 建物이 新築됨에 따라 供給이 過剩되면서 沈滯의 늪을 벗어나
지 못하고 있다. 이러한 業務用 建物의 賃貸市場의 沈滯는 새로 建築된 建物內의
空室率이 높아가 고 있다는 事實로도 確認할 수 있다.
서울시내의 業務用 빌딩의 空室率은 정확한 數値를 把握하기 어려우나 '빌딩
문화'지의 說問結果에 의하면 91년에는 30.8% 92년에는 80%의 深刻한 水準의 差
異를 보이고 있다고 나타났다.
이러한 建物의 空室率 趨勢와 향후 景氣展望, 서울시내 業務用 建物의 現況,
土地超過 利得稅와 賃貸用 建物의 關係 등을 本論에서 論하여 보고 거기서 나온
結果를 가지고 賃貸市場의 展望을 結論에서 이끌어 내려 한다.

本論

1. 高層事務室 供給推移

서울시 高層事務室 供給推移는 대체적으로 高層事務室의 供給은 약 6-8년의
週期를 갖고 變動하는 모습을 보이고 있다. 그러나 이 週期는 實物經濟를 나타내
는 景氣循環의 週期와 약 2년의 時差를 두고 後生하고 있어, 景氣狀況에 따라 商
業用建物 需要가 決定된다고 할때, 業務用 建物市場은 週期的으로 超過需要와 超
過供給의 狀態를 反復하고 있다.

70년 이후 서울시 高層事務室의 供給은 80년대 初盤과 88년 以後 두차례의 급
격한 增加를 보이고 있다. 첫번째는 86년 아시안게임과 88년 올림픽을 대비한 都
市 再開發 事業이 推進되었기 때문이고 두번째는 86-88년의 약 12.8% 정도 되는
높은 經濟成長을 바탕으로 市內 中心部의 業務用빌딩의 需要가 크게 늘어났던 점
과 92년 裸垈地에 대한 土地超過利得稅가 導入되면서, 이를 피하기 위한 建物의
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